Нелегкие времена на рынке загородной недвижимости

У россиян лето ассоциируется в основном не отдыхом за рубежом, а дачей. По традиции, покупка загородной недвижимости приходится на конец весны - начало лета. О том, насколько в этом году покупательская способность активизировалась по сравнению с предыдущими годами, рассказали наши эксперты.

«Главный итог первого полугодия на загородном рынке – это ярко выраженная стагнация, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Причиной подобного хода развития является снижение покупательской способности населения».

Заметим, что из-за замедления темпов прироста доходов населения наблюдается спад темпов продаж, в результате которого рынок загородной недвижимости вновь вступил в фазу стагнации. Об этом свидетельствуют коррекция цен вниз в среднем на 4-7% по сравнению с 2011 годом.

До кризиса загородный рынок развивался достаточно быстрыми темпами, однако сейчас данный формат недвижимости, наоборот, показывает более низкую активность со стороны покупателей. И этому способствует ряд факторов, таких как плохая транспортная доступность поселков, низкий уровень социальной и бытовой инфраструктуры, высокая стоимость домовладений и пр. Объектов эконом-класса в непосредственной близости от Москвы вообще практически нет, только по отдельным восточным направлениям. В основном они находятся в 30 км от столицы и дальше. Кроме того, в Подмосковье сейчас очень много проектов во всех сегментах, которые по своим качественным характеристикам уже не соответствуют представлениям москвичей о загородном формате недвижимости.

За рубежом лучше

Как отмечает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас, сейчас рынок загородной недвижимости в России переполнен неликвидным предложением. Речь идет о старомодных коттеджах, построенные еще в 1990-х годах, а также замороженных поселках во время кризиса, которые практически годами простаивают в продаже. На такие объекты покупатели не готовы тратить ни время, ни свои средства. На сегодняшний день есть большой спрос на актуальные проекты, например, на дома в поселках с современной архитектурой, высоким уровнем благоустройства и качеством строительства, а также развитой социальной инфраструктурой.

«Люди часто ездят за границу, поэтому имеют возможность сопоставить уровень отечественных поселков с зарубежными. И, к сожалению, наши проекты зачастую проигрывают в этом сравнении», - отмечает Анна Соколова.

Сейчас покупательская активность на загородном рынке, по сути, упирается в потолок. И пока предпосылок для резкого увеличения спроса нет. В целом, в первом полугодии мы наблюдали аналогичную прошлому году картину. Спрос стабилен, и покупательская активность, по большому счету, зависит от фактора сезонности. Например, в мае наблюдался традиционный спад спроса – количество сделок снизилось из-за того, что две праздничные недели выпали из рабочего процесса. Июнь в этом отношении был более позитивным – активность покупателей увеличилась.

Также стоит отметить тот факт, что в загородном сегменте темпы реализации очень сильно отличаются. Например, в ряде поселков, где есть правильный профессиональный подход к девелопменту, даже в период стагнации характерна реализация проектов в адекватные сроки.

«Несмотря на снижение за последний год цены на наиболее популярные форматы загородной недвижимости: квартиры в МЖД и участки без подряда - покупатель занимает выжидательную позицию, опасаясь нестабильности на валютном рынке, и новой волны кризиса, - говорит Сенчук Алексей, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – В связи с замедлением роста доллара покупатели ждут от девелоперов ответных действий и надеются на привлекательные сезонные предложения. Вероятней всего, застройщик пойдет на такой шаг и замаскирует снижение цен под акции и специальные предложения. В таком случае спрос на востребованные проекты вырастет на 5-12% с учетом сезонности».

Сколько стоит?

Важно отметить, что отсутствие активного спроса за последние месяцы характерно в целом для недвижимости Новой Москвы и Подмосковья, однако для загородной недвижимости общая волатильность стала привычной за последние годы, потому небольшие спады уже не так существенны.

Денежных средств у значительной части населения не хватает на покупку адекватной им по классу недвижимости, потому в «верхней» части эконом-сегмента и класса не отмечается рост спроса. Однако в нижнем классе эконома существуют тенденции, по крайней мере, для стабильного спроса. «Уровень цен на земельные участки в Московской области продемонстрировал рост за год в размере 7,4%», - говорит Орлова Екатерина, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

Однако Анна Соколова отмечает, что цены на загородном рынке стабилизировались на уровне 2010 года. «Активного роста мы не видим уже несколько лет. Динамика минимальна – ежегодный прирост на уровне 3-5%. И первое полугодие 2013 года из общей картины не выбивается. Значительных колебаний цен мы не наблюдали. Только в качественных, интересных объектах в первом полугодии был зафиксирован небольшой рост – в пределах 5%», - говорит она.

Сейчас стоимость домовладений, в среднем, составляет порядка $3,5 тыс. за кв.м. Бюджет покупки в эконом-классе варьируется от 4,5 млн до 12 млн рублей для таунхаусов и от 8 млн до 17 млн рублей для коттеджей. В бизнес-классе диапазоны бюджета составляют 12-20 млн рублей и 15-45 млн рублей соответственно. Все, что выше, уже относится к элитному сегменту.

Тенденции

Доля готовых поселков, выставленных на продажу, возросла по сравнению с годом ранее – с 40% до 64%. Таким образом, начинает проявляться тенденция удлинения сроков экспозиции коттеджных поселков. Если в период 2010-2011 гг. основным драйвером продаж был эффект отложенного спроса, то в настоящее время данный фактор уже исчерпан.

Также тенденциями рынка коттеджных поселков остаются сокращение площадей предлагаемых домов и смещение в сторону эконом-класса. По-прежнему во всех ценовых сегментах спросом пользуются участки без обязательного строительного подряда. Что касается высокого бюджета покупки, то основной тренд – это возросшее количество запросов на дома в комплектации «под ключ», с частичной или полной меблировкой. Потребители поголовно устали от вечных ремонтов. Желание въехать в готовый дом пересиливает «вкусовые предпочтения», поэтому клиенты готовы пожертвовать, например, тем, что плитка в санузле будет не того цвета.

Активную конкуренцию коттеджному формату на рынке подмосковной недвижимости по-прежнему оказывает предложение квартир. Возможность получения наибольшей финансовой отдачи от земельных участков посредством создания большего объема площадей, стимулирует застройщиков к строительству многоэтажных многоквартирных корпусов. Что касается покупателей, то приобретение квартиры в Подмосковье с более низким порогом бюджета в большинстве случаев преобладает над покупкой более дорогого индивидуального дома.

Эксперты отмечают, что последние законодательные инициативы администрации Московской области - снижение разрешенной этажности строений и ужесточение требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой могут привести к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, снижению показателей рентабельности от их реализации. В этом свете перспективность коттеджной застройки для застройщиков возрастает. Для соответствия покупательскому спросу альтернативным вариантом приобретению квартиры может стать приобретение коттеджа (таунхауса) небольшой площади и сопоставимым бюджетом. “В среднесрочной перспективе как одной из тенденций рынка станет увеличение многоформатных проектов, предлагающих как квартиры, так и небольшие индивидуальные дома – коттеджи и таунхаусы», - считает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

За городом лучше

Надо отметить, что цены в июле и августе не поднимаются, так как с конца июля до конца августа происходит затишье в связи с отпускным сезоном. «Цены повышаются, как правило, с началом активного сезона – это середина сентября, когда семьи вернулись из поездок и уже отправили детей в школу, так как решение о покупке загородной недвижимости принимается обычно совместно обоими супругами», - говорит Юлия Саболевская, директор Департамента загородной недвижимости компании Blackwood.

Несмотря на низкую покупательскую способность в настоящее время, все же на рынке загородной недвижимости наиболее популярным на сегодняшний день остается формат малоэтажного строительства, где в течение года наблюдалось постепенное увеличение спроса на данный сегмент. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», за последние 12 месяцев продажи таунхаусов выросли на 12%, а МЖД на 17%.

На вторую половину 2013 года прогнозируется сохранение основных трендов: наиболее востребованными останутся участки без подряда и таунхаусы преимущественно в проектах эконом и бизнес классов. При этом спрос на коттеджи будет сохраняться в жилых поселках и проектах на высокой стадии готовности.

Интересен тот факт, что люди стали приобретать загородные квартиры для постоянного проживания, желая улучшить свои жилищные условия. Все чаще загородное жилье покупают на деньги, вырученные от реализации столичной жилплощади. Средств от продажи двухкомнатной квартиры в пределах конечных станций метро хватит на таунхаус в организованном коттеджном поселке площадью в 2 раза больше. Причем стоит отметить, что эта активность видна во всех классах, особенно эконом и бизнес-классах. Последний набирает популярность в связи с тем, что покупатели «выросли» из экономичного жилья и выбирают более интересные проекты бизнес-класса.